21: Valoración Agrícola para las Tierras de Cultivo

21: Valoración Agrícola para las Tierras de Cultivo

Valoración Agrícola

La valoración agrícola permite que las tierras agrícolas elegibles situadas dentro o fuera de los distritos agrícolas sean evaluadas por su valor agrícola en lugar de su valor de mercado. El Estado de Nueva York permite a los municipios aplicar un valor de tasación diferente a las tierras destinadas a la producción agrícola.  Esto reducirá el valor total de la tasación (sólo a efectos fiscales) de las parcelas propiedad de un individuo. La Valoración Agrícola debe solicitarse anualmente.

 

¿Por qué Solicitar las Valoraciones Agrícolas?

Puede suponer una diferencia en la cantidad que usted pague en impuestos sobre la propiedad.  Pagará impuestos basados en el valor agrícola de la tierra determinada cada año por el Estado, no por las condiciones del mercado local.  En la mayoría de los casos, los valores establecidos por el Estado por acre son inferiores al valor de tasación de su propiedad, a menos que se encuentre en un condado donde los valores de tasación son bajos.

¿Cómo Funciona la Valoración?

La valoración que recibe usted es la diferencia entre el valor de tasación local y los valores agrícolas del Estado.  El Estado publica anualmente los valores agrícolas para 10 categorías de suelos y de los bosques.

 

Para Optar a la Valoración Agrícola

  • Debe tener un total de 7 acres de tierra propia o alquilada en producción para la venta de cultivos, ganado o productos ganaderos.
  • El mismo agricultor debe cultivar la tierra durante al menos 2 años
  • Una combinación de negocios agrícolas debe generar 10.000 dólares en ventas totales (promedio de los 2 años anteriores).  Hasta 2.000 dólares en ventas de productos forestales (madera, troncos, postes, leña) pueden contribuir al mínimo de 10.000 dólares.
  • Las operaciones agrícolas principiantes son elegibles si generan 10.000 dólares en ventas en el primer año de funcionamiento
  • Las operaciones agrícolas de menos de 7 acres pueden acceder si generan 50.000 dólares en ventas.
  • Si al menos 7 acres de tierra propiedad de un propietario rural se alquilan a un agricultor (que cumple los requisitos de renta), la operación agrícola puede optar a la valoración agrícola siempre que el propietario tenga un contrato de arrendamiento por escrito de 5 años con el agricultor.

 Prueba del Valor Bruto de las Ventas:

Los evaluadores pueden solicitar pruebas (declaraciones de impuestos o registros contables legítimos) de que ha cumplido el requisito de 10.000 dólares de ventas brutas.

Tipos de Negocios Agrícolas que Pueden Calificar para una Valoración Agrícola

Cultivos de campo, frutas, especialidades hortícolas (vivero, invernadero), ganado y productos ganaderos (incluye especies lácteas, cárnicas, avícolas, equinas y exóticas como ratites (por ejemplo, avestruces), venados y búfalos de granja, animales para pieles), maple, miel, árboles de Navidad, acuicultura, biomasa leñosa (cultivos de corta duración cosechados para obtener energía), operaciones comerciales de caballos un mínimo de 10 caballos alojados a la vez. Todos los negocios deben cumplir también los demás requisitos mencionados anteriormente.

La Valoración Agrícola está Disponible para los Siguientes Usos del Suelo:

  • Tierra utilizada en la producción agrícola que cumple con los criterios de 7 acres, 10.000 dólares de ventas
  • Hasta 50 acres de bosque agrícola utilizado para la venta de productos forestales (troncos, madera, postes, leña); debe formar parte de la(s) parcela(s) agrícola(s) para calificar; no puede ser una parcela fiscal independiente
  • Tierras auxiliares, incluidos los estanques, las zanjas de drenaje, las tierras utilizadas para el control de la erosión, los setos, las vías de acceso, las tierras bajo los edificios de la operación agrícola y las casas de los arrendatarios, las tierras utilizadas para la gestión de los residuos de la operación agrícola (fosas de estiércol, etc.)
  • Tierras en reserva mediante la participación en programas federales de conservación
  • Tierras bajo edificios agrícolas
  • Tierras asociadas a actividades de desarrollo o extracción de petróleo, gas y energía eólica
  • Ahora el silvopastoreo es un uso de la tierra permitido para calificar a la Valoración Agrícola, como se detalla a continuación.

    La tierra utilizada en el silvopastoreo se limitará a un máximo de 10 acres cercados para ganado mayor, incluidos el ganado vacuno, los caballos y los camélidos, y a un máximo de cinco acres cercados para ganado menor, como ovejas, cerdos, cabras y aves de corral. Para los efectos de esta subdivisión, se entenderá por "silvopastoreo" la combinación intencionada de árboles, forrajes y ganado gestionada como una única práctica integrada para el beneficio colectivo de cada uno de ellos, incluida la siembra de hierbas y forrajes leguminosos apropiados entre los árboles para un pastoreo y una gestión adecuada del ganado.

Resumen de la Ficha

    Proceso de Solicitud

     

    • Acuda a la oficina de Conservación del Distrito de Suelos y Aguas (SWCD) de su condado y rellene un formulario de grupo de suelos. Todas las tierras que cumplen los requisitos para la valoración agrícola se agrupan por tipo de suelo. La SWCD lo hará por usted - puede haber una tarifa y necesitará sus números de parcela fiscal.
    • Lleve el formulario de suelos rellenado al evaluador de su municipio/condado y obtenga copias de la Solicitud de Valoración Agrícola (formulario RP-305). Rellene un formulario por cada parcela.  El evaluador conservará el formulario de suelos en su archivo.  Haga copias del formulario de suelos y de la solicitud para sus archivos.
    • Las solicitudes de valoración agrícola deben presentarse todos los años antes de la fecha de vigencia del régimen fiscal (1 de marzo). La valoración agrícola no es automática: debe solicitarla todos los años antes de la fecha de vigencia del régimen fiscal.  Si no la solicita, no recibirá la exención. Si no se han realizado cambios en las tierras utilizadas para la agricultura, entonces, después de la solicitud inicial, presentará un breve formulario RP-305-r.
    • Si compra o vende tierra, asegúrese de rellenar un nuevo formulario de suelos y de presentar un nuevo formulario de valoración agrícola para reflejar los cambios.

     

    Tierras Alquiladas

    La tierra alquilada a un agricultor para la producción agrícola es elegible para la valoración agrícola si la tierra está sujeta a un contrato de arrendamiento por escrito por un período de al menos 5 años.  Debe presentarse al evaluador una copia del contrato de arrendamiento o el formulario RF-305-c. Sólo la tierra utilizada por el agricultor será elegible para la valoración agrícola. El bosque no es elegible a menos que implique el alquiler de árboles de maple.  Los propietarios deben completar el proceso de solicitud descrito anteriormente para poder calificar: rellenar el formulario de suelos, ir a la oficina de evaluación y rellenar el formulario RP-305, y presentarlos cada año antes de la fecha de vigencia del régimen fiscal para recibir la exención.

    El alquiler de tierras a un agricultor que cumple los requisitos, es una forma para que los propietarios rurales que no cultivan, o los pequeños productores que no utilizan toda su tierra, reciban una exención agrícola en las tierras que se alquilan.

    Excepción al Requisito del Valor Medio de Venta Mínimo

    Si una granja no alcanza el valor de venta bruto de 10.000 dólares en un año debido a las condiciones meteorológicas o a cualquier otra circunstancia, puede presentar el formulario RP-305-b para tener derecho a recibir la Valoración Agrícola. Ésta es la descripción extraída directamente del formulario:

    "Pese a cualquier ley general, especial o local inconsistente que diga lo contrario, si un desastre natural, un hecho fortuito o unas continuas condiciones meteorológicas adversas destruyeran la producción agrícola y tal hecho es certificado por el servicio de Extensión Cooperativa y, como resultado, dicha producción no produce un valor de venta bruto medio de 10.000 dólares o más, el propietario podrá, no obstante, tener derecho a una valoración agrícola, siempre que corroborara, en la forma prescrita por la Oficina de Servicios de Impuestos sobre Bienes Inmuebles, que la producción agrícola iniciada en dicho terreno habría producido un valor medio de ventas brutas de 10.000 dólares o más de no ser por el desastre natural, el hecho fortuito o las continuas condiciones meteorológicas adversas".

    Sanciones Asociadas a la Reconversión de Tierras Agrícolas que han Recibido una Exención Agrícola:

    • La reconversión tiene lugar cuando la tierra pasa de un uso agrícola potencial a una estructura construida. Las tierras vendidas, que ya no se cultivan activamente y que permanecen ociosas, no se consideran convertidas hasta que se construye algo en ellas.
    • Se calcula una multa por la cantidad de tierra que se convierte. Esta multa es el quíntuplo de los impuestos ahorrados en el último año en que la tierra se benefició de una valoración agrícola, más intereses del 6% anual -compuesto anualmente- por cada año en que se concedió una valoración agrícola (sin exceder de cinco años). La sanción se impone al propietario que realiza la reconversión, que puede no ser el agricultor que vendió la tierra, sino el nuevo propietario que cambió el uso del suelo. La cuestión de quién paga la multa a veces se negocia cuando se vende la propiedad.
    • Este tema es complicado, por lo que vale la pena hablar con su evaluador si tiene dudas sobre las sanciones asociadas a una conversión. La mayoría de las veces, la sanción no es un elemento disuasorio para cualquier cambio que se proponga.

    Para más información

    1. Comience con el Departamento de Evaluación de su condado
    2. Visite a su Evaluador Municipal

    Sitio web del Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York: http://www.tax.ny.gov/pit/property/default.htm