1: Encuentre un Terreno Agrícola a la Venta o en Alquiler

1: Encuentre un Terreno Agrícola a la Venta o en Alquiler

Alquiler de Terreno y Edificios para Cultivar

Los costos de adquirir un terreno y pagar una hipoteca (conocido como "mortgage" en inglés) aumentan el costo de iniciar una operación agrícola o pecuaria. Alquilar puede ser una opción para negocios que requieran menos infraestructura o donde se haya invertido en bienes de infraestructura que sean móviles – tales como el riego, un invernadero, una cerca portátil. Si la infraestructura incluye mejoras que no sean fácilmente retiradas, tales como la excavación de un estanque o edificios contruidos, no se recomienda invertir en un terreno que no le pertenezca, a menos que el propietario pague por realizar estas mejoras. Si la propiedad en alquiler tiene edificios apropiados para su negocio, entonces el contrato de alquiler podría incluir el uso de estos edificios.

Encontrar buenas tierras de cultivo para arrendar puede resultar tan difícil como encontrar las tierras a la venta.

Es posible contactarse con los propietarios a través de anuncios publicados en las noticias de las comunidades rurales, en las redes agrícolas locales o en los boletines de la Extensión Cooperativa o del Distrito de Conservación de Agua y Suelo del condado. Una carta personal y/o una llamada telefónica al propietario puede ser una manera eficaz para demonstrar interés y establecer contacto. Además, consulte a los agentes de la propiedad y a los agricultores de la zona.

Una vez que encuentre una propiedad en alquiler, considere el tipo de suelo, el drenaje, el suministro de agua, y todo lo que falta para comenzar la producción. Es importante encontrar un sitio que responda a los requisitos de producción del negocio que usted quiere desarrollar.

Resumen de la Ficha

    Para obtener más información, Land For Good ofrece una herramienta muy útil para el desarrollo de contratos de alquiler : http://landforgood.org/lease-tool-login/

    Los Contratos de Arrendamiento

    Un contrato de arrendamiento o acuerdo por escrito es una buena idea, tanto como si se paga un alquiler como si se trabaja con acciones o se permite el uso gratuito del terreno. Un contrato de arrendamiento especificará las condiciones en las que operarán el inquilino y el propietario. El objetivo principal de un contrato de arrendamiento es desarrollar un acuerdo justo y comprendido por ambas partes. Las necesidades y los objetivos tanto del propietario como del inquilino deberían ser identificados.

    En general, un contrato de arrendamiento bien escrito debería incluir los siguientes puntos:

    1. Descripción del terreno y de los edificios que se van a alquilar, así como del equipamiento, si procede. Es conveniente hacer una evaluación precisa de las condiciones en el momento del alquiler, incluyendo fotos para documentarlas.
    2. Los derechos de cada una de las partes: el acceso a la tierra y su uso por parte del propietario y el inquilino. Especifique cualquier restricción.
    3. Mejoras que se esperan hacer y quién pagará por las mismas. Si se incluyen edificios, especificar quién pagará por mejoras tales como el tejado, la pintura, etc., cuándo las mismas se considerarán como parte normal de la infraestructura y cuándo serán consideradas como mejoras específicas del negocio agrícola.
    4. Las prácticas agrícolas preferidas: describir las prácticas orgánicas o agronómicas que se deben seguir, por ejemplo el uso de cultivos de cobertura para la protección del suelo, especificar en que campos y enumerar las prácticas prohibidas.
    5. Estado de la tierra al final del arrendamiento: la práctica habitual es dejar la tierra en el mismo estado que cuando se alquiló por primera vez. Sin embargo, las tierras que no se han cultivado durante algunos años antes del arrendamiento pueden quedar en mejores condiciones. En este caso, debe tenerse en cuenta el valor de esas mejoras.
    6. Los términos de pago en condiciones normales de cultivo y en caso de pérdida de la cosecha. Los pagos deben basarse en el valor de la propiedad para fines agrícolas exclusivamente (no para su valor del desarrollo).
    7. Pago del alquiler: los alquileres pueden pagarse en efectivo, el intercambio de cultivos o ganadería o, en algunos casos, los propietarios están dispuestos a renunciar a los pagos si el inquilino hace mejoras.
    8. Reactivación de la producción: si la tierra no se ha cultivado activamente durante muchos años, el costo de la reanudación de la actividad agrícola es considerable. Hay que tener en cuenta quién debe pagar estos costos. El propietario se beneficia a largo plazo de las mejoras realizadas.
    9. El plazo del contrato y las condiciones de su renovación. Un contrato renovable de un año puede que sea una buena base inicial para los cultivos anuales, pero si se van a sembrar cultivos perennes, un contrato de tres a cinco años es preferible.
    10. La terminación anticipada, ya sea iniciada por el propietario o por el inquilino, y sus consecuencias.
    11. Un seguro pagado por el propietario (que cubre la tierra, los edificios, el equipo) y pagado por el inquilino (que cubre los cultivos/ganado y las mejoras relacionadas con la producción hechas por el inquilino).
    12. Los impuestos son responsabilidad del propietario.
    13. Las disposiciones en materia de arbitraje en caso de desacuerdo.

    Para conocer más las tasas de alquiler en efectivo de tierras agrícolas en su área, revise los resultados de la Encuesta Bianual de Alquileres en Efectivo llevada a cabo por el departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA): https://www.nass.usda.gov/Surveys/Guide_to_NASS_Surveys/Cash_Rents_by_County/

    Establecer el Monto de Alquiler en Efectivo (Cash Rent)

    Hay varios enfoques que pueden adoptarse para establecer un monto justo de alquiler. Estos incluyen:

    1. La demanda para terrenos agrícolas y el precio de mercado en una zona particular
    2. El costo y la rentabilidad asociados con un cultivo particular, teniendo en cuenta un beneficio aceptable y el pago del alquiler.
    3. Cuánto necesita el propietario para poder recuperar los costos fijos y los impuestos.

    Generalmente, una combinación de estos enfoques puede emplearse para llegar a un monto justo.

    Alquiler de Edificios Agrícolas

    Un factor clave que influye en el alquiler de edificios es si el propietario necesita obtener un monto mínimo para cubrir los costos fijos. Los costos variables, por ejemplo los servicios públicos, pueden asignarse según el uso por el inquilino. Una consideración clave para los inquilinos es si se necesita un seguro adicional para cubrir las pérdidas de las cosechas almacenadas, el ganado o el equipo.

    Establecer el Alquiler por Participaciones (Rent Share)

    Un contrato de alquiler por participaciones supone que el propietario y el inquilino contabilizan cuánto contribuye cada uno a la producción de un cultivo o un ganado, incluyendo los costos fijos y variables, y luego calculan el porcentaje puesto por cada parte. Este porcentaje puede emplearse para calcular el beneficio (del cultivo o de la cosecha) recibido por el propietario o el inquilino. Se necesita flexibilidad en caso de cosecha escasa o precios bajos. Los propietarios podrían tener que renunciar a algunas participaciones si el inquilino depende de las ventas para su subsistencia.

    Ejemplo de Contrato de Arrendamiento

    Un contrato sencillo se ofrece a continuación como un punto de partida. Consulte con un abogado si se necesita un contrato más detallado.

    Este contrato se celebra este día _______ del mes ________________, entre _____________________________, el propietario, y ________________________, el inquilino. El propietario le alquila al inquilino, para que lo use para los fines de agricultura, ______ acres de pastizal y ______ acres de campo de cultivo, y los siguientes edificios: [hacer o agregar un listado] ubicados en el Municipio de __________________ y el Condado de ____________________, en ________________ [dirección física] y comúnmente conocido como Finca o Agricultor___________________.

    El inquilino le pagará al propietario $_________ por año (u otro período de tiempo especificado), y el pago se hará de la siguiente manera: ______________________. El inquilino también se hará cargo de todos los costos de la siembra, el cultivo y la cosecha de los cultivos sembrados en la tierra. Al inquilino se le requerirá mantener y reparar las cercas, los desagües artificiales, y las zanjas de desvío, y hacer arreglos o mantener los edificios y equipo usados, y costear los servicios públicos tales como luz y agua (si procede) durante el período del alquiler.

    El propietario costeará los impuestos, el seguro contra incendios que cubra los edificios, así como los arreglos mayores o mejoras, tales como una cerca nueva, estanques, azulejos de drenaje, zanjas de desvío nuevas, etc.

    El inquilino seguirá las prácticas agronómicas y de conservación recomendadas al cultivar la tierra. Ninguna madera verde o en crecimiento podrá ser cosechada de la propiedad por parte del inquilino. El propietario reserva el derecho de inspeccionar o entrar a la propiedad en todo momento.

    Este contrato durará ______ años, iniciando el ___________________ [fecha], con renovación automática por [cuánto tiempo]: ____________ (años) , salvo que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra parte al menos 90 días antes de la expiración del período de alquiler actual. El monto de alquiler puede ser ajustado anualmente para contabilizar el aumento de impuestos, el seguro u otros costos de propiedad.

    Cualquier area arada para sembrar cultivos anuales será re-sembrada con forrajes perennes al final del periodo de arrendamiento (a menos que se haya renovado automáticamente el contrato de alquiler).

    Cualquier desacuerdo entre el propietario y el inquilino respecto a sus derechos y obligaciones bajo este contrato que no sean resueltos de mutuo acuerdo será presentado a un árbitro u otra persona similar que tenga la autoridad de tomar una decisión final.

    Se reconoce que las disposiciones de este contrato han de aplicarse y obligar a los herederos, ejecutores, administradores, y los cesionarios de las respectivas partes, y el contrato de hace y se ejecutará por duplicado.

    En prueba de conformidad, las partes han firmado este contrato en esta fecha ____________.

    Propietario: _______________________________

    Inquilino: _________________________________

    Testigo: ___________________________________

    Testigo: ___________________________________

    Los materiales se adaptaron de:

    Pennsylvania Farm Link worksheet (Fuera de públicación) y de Richard Eschler, Educador de Gerencia Agrícola de Cornell.

    Contrato de Alquiler Agrícola:

    http://www.uslegalforms.com/us/US-801LT.htm

    Nótese: Debe pagar una tarifa por copia.

    Contrato de Alquiler a Corto Plazo:

    http://landforgood.org/wp-content/uploads/Sample-Short-Term-Lease.pdf

    Contrato de Alquiler Multianual:

    http://landforgood.org/get-resource?/fid=http://landforgood.org/wp-content/uploads/Multi-year-lease-template.doc

    Nótese: Se requiere una dirección de correo electrónico.

    Contactos Útiles para Encontrar Tierras Agrícolas

    Farmland for a New Generation New YorkAyuda a los agricultores que buscan tierras y los propietarios que desean mantener su tierra para el cultivo. En este sitio web, usted puede registrarse para postear perfiles de agricultores y propiedades, buscar agricultores o tierras cultivables, informarse de próximos eventos, y explorar recursos y organizaciones por todo el estado de Nueva York.(518) 581-0078
    fngny@farmland.org
    https://nyfarmlandfinder.org/
    NOFA-NY (Asociación del Noreste de Agricultores Orgánicos de Nueva York)NOFA-NY mantiene una base de datos de anuncios clasificados de tierras ofrecidas en alquiler o venta, y otra de quienes buscan tierras. http://bit.ly/2Wlxhvu
    Farmer Landowner Match Program Columbia Land Conservancy estableció este programa en 2009. Sirve los condados de Columbia y Dutchess.https://clctrust.org/
    Farmland MatchFarmland Match de Westchester conecta a los agricultores de Westchester que necesitan tierra con los propietarios que disponen de tierras para alquilar.john@westchesterlandtrust.org
    http://bit.ly/2Z6Nj9u
    Land for GoodUn servicio para los agricultores, propietarios, y quienes buscan fincas en “Nueva Inglaterra y más allá”, este grupo proporciona capacitaciones, herramientas y consejos con el objetivo de mantener la tierra para la producción agrícola.www.landforgood.org
    New England LandLink Este programa ayuda a los agricultores y propietarios que quieren identificar y transferir fincas en Nueva Inglaterra, y también dará consejos sobre las opciones de alquiler y transferencia.http://bit.ly/2wD9pEu
    Educadores Agrícolas de la Extensión Cooperativa de Cornell (CCE)La oficina local de la extensión del condado puede dirigirle a fincas a la venta o agentes inmobiliarios agrícolas.http://smallfarms.cornell.edu/contact/local-contacts

    Agentes Inmobiliarios Agrícolas*

    Si bien los agentes inmobiliarios convencionales anuncian fincas a la venta, la mayoría de fincas activas se considera propiedad comercial y las anuncian agentes inmobiliarios especializados en transacciones agrícolas.

    MLS Residential SearchEl servicio de listado múltiple para los bienes raíces residenciales. Muchas veces anuncia fincas pequeñas y medianas.http://realtor.com/
    Farm CreditPrestador agrícola que ofrece servicios de valoración; conoce de fincas a la venta.www.farmcrediteast.com
    LandAndFarmServicio de listado de propiedades rurales.http://landandfarm.com
    United County Real EstateCorretaje de bienes raíces rurales. www.unitedcountry.com